İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası; kiralayanın konut veya çatılı iş yeri olarak kullanılan taşınmazının ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesini sağlayan yöntemlerden biridir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak 2 şekilde mümkündür. Birincisi TBK madde 350’de düzenlenmiş olan “Gereksinim, yeniden inşa ve imar “ durumunda, diğeri ise TBK madde 351’de düzenlenmiş olan "Yeni malikin gereksinimi" durumundadır.
TBK Madde 350 " Kiraya veren, kira sözleşmesini, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi için kullanma zorunluluğu varsa... Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Burada tarihler kısmını netleştirecek olursak;
Belirli süreli sözleşmelerde ; örneğin kira sözleşmesi 01.02.2020 tarihinde 1 yıllık olarak yapılmış olsun, bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için öncelikle 1 yıllık sürenin dolması gerekir yani en erken 01.02.2021 tarihi gelmeli ve bu süre akabinde 1 ay içerisinde yani en geç 01.03.2021 tarihine kadar dava açılmalıdır.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise; örneğin kira sözleşmesi 01.02.2020 tarihinde 1 yıllık olarak yapılmış ve süre sonunda herhangi bir talepte bulunulmayarak sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmüş olsun. Belirsiz süreli sözleşmelerde her 6 ay bir kira dönemi sayılır. Kiraya veren bu 6 aylık sürenin bitimine en geç 3 ay kala kiracıya bildirimde bulunarak ve sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak tahliye talebinde bulunabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında sürelere uyulmadan dava açılması halinde dava usulden reddedilir. Ancak açılmış olan dava ile kiraya verenin kira sözleşmesini sonlandırma iradesi ortaya çıktığı için dava reddedilse dahi ihtarname yerini tutacaktır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir ?
- İhtiyaç olmalıdır.
- İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtar Şart Mıdır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtar her durum için ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtar şartı aranmaz. Kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren 1 ay içerisinde bu dava açılabilir. Hatta belirli süreli kira sözleşmesinin mevcut olduğu durumda ihtar gönderilirse, kira sözleşmesi 1 kira yılı kadar uzamış olur.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kanunda da belirtildiği üzere fesih bildirim süresi olan 6 aylık sürenin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesinde ihtarname şartı aranır. Yazımızın üst kısmında belirttiğimiz gibi sürelere dikkat edilmeden açılmış olan bir dava varsa, ilgili dava usulden reddedilmekle birlikte ihtarname yerine de geçmektedir.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında, yeni malikin edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname gönderme şartı aranmaktadır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Sebepleri
- Mülk sahibinin kiralanan evde kendisinin oturmak istemesi,
- Mülk sahibinin kendisinin başka bir konutta kirada oturuyor olması,
- Mülk sahibinin ekonomik koşullar nedeniyle dava konusu eve ihtiyaç duyması,
- Mülk sahibinin sağlık sorunları nedeniyle dava konusu eve ihtiyaç duyması,
- Mülk sahibinin çocuklarının okuluna yakın olması,
- Mülk sahibinin alt soyunun evlenecek olması,
- Mülk sahibinin eşi ile ayrılık kararı almış olması,
- Dava konusu eve eşya/odun vs gibi eşyaların konulacak olması,
- Yurt dışında yaşamakta olan mülk sahibinin kesin dönüş yapacak olması,
- Yazlık evde yaşanacak olması
İhtiyacın sürekli olmasını açıklamak gerekirse örneğin dava açılış tarihinde ihtiyacın var olması yeterli olmayıp dava süresince de ihtiyaç devam etmelidir.
Yeniden Kiralama Yasağı
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda, kiracının tahliyesi ile birlikte ev sahibine de yeniden kiralama yasağı getirilir. Kiraya veren 3 yıl geçmedikçe davaya konu evi bir başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde kiracının tazminat davası açma hakkı bulunur. Ve bu davada verilen tazminat kararı son 1 yıllık kira bedelinden az olamaz.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli Mahkeme ?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Yetkili Mahkeme ?
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?
6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18 /B uyarınca 1 Eylül 2023 tarihi itibariye " Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar" zorunlu hale getirilmiştir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuğa başvurmadan önce dava açılması halinde dava usulden reddedilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer ?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası mahkemelerin iş yoğunluğuna göre değişmekle birlikte genelde 2- 3 ay içerisinde sonuçlanmaktadır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Masraflarını Kim Öder ?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında masrafları davacı öder. Dava kazanılması ile birlikte mahkeme, taşınmazdan tahliye edilen kiracı aleyhine masrafların ödenmesine hükmeder.
