KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR ?

Kiracının bildirim yoluyla tahliye edilebilmesi için kira sözleşmesinin uzama yılının 10 yılı doldurmuş olması gerekmektedir. Örneğin 3 yıl süreli bir sözleşme yapıldıysa bu 3 yıldan sonra 10 yıl daha sözleşme uzamalıdır ki bildirim yoluyla tahliye sebebine dayanarak tahliye yapılabilsin.

Bildirim yoluyla tahliye yöntemine başvurabilmek için kira sözleşmesinin belirli mi belirsiz mi olduğuna göre hareket edilmesi gerekir. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde bir süre belirlenmişse belirli süreli, herhangi bir süre belirlenmemişse belirsiz süreli sözleşme olarak adlandırılır.

Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme süresinin 15 gün öncesine kadar herhangi bir bildirim yapılmazsa sözleşme 1 yıl uzamış kabul edilir. Bu uzama yılları 10 yılı geçtiğinde kiraya veren bildirim yoluyla tahliye talebinde bulunabilir. Bunun için uzama yılının bitiminden en az 3 ay öncesinde bildirimde bulunmak gerekir. 

Belirsiz süreli sözleşmelerde, her uzama dönemi 6 ay olarak kabul edilir. Burada bildirim yoluyla tahliye talebinde bulunabilmek için fesih dönemi ve fesih sürelerine uyulması gerekmektedir. Belirsiz süreli sözleşmelerde uzayan dönem için her 6 ay bir kira dönemi kabul edilir. Ve bu dönemin bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunulması gerekir. Kiraya verenin herhangi bir sebep bildirme zorunluluğu bulunmamaktadır. 

Dava yoluyla tahliye TBK madde 350 ve devamı maddelerde düzenlenmiş olup sınırlı sayıdadır. Kanun maddesinde sayılan durumlar haricinde dava yoluyla tahliye talebinde bulunulamaz. Bu şartlar şunlardır; 

İhtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmek için kiraya verenin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu ve yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaçları nedeniyle tahliye sebebidir. Burada önemli olan husus ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye konusu hakkında detaylı bilgiye İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası isimli yazımızdan ulaşabilirsiniz. 

İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlanmışsa 3 yıl geçmedikçe ev başkasına kiraya verilemez. Verilmesi halinde kiracının tazminat davası açma hakkı vardır. Ve bu tazminat 1 kira yılından az olamaz. 

Kiralananın yeniden inşaası yahut tadilat gereksinimi ve bu tadilat sırasında kullanılmasının mümkün olmaması durumunda anılan maddeye dayanılarak tahliye davası açılabilir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve fesih sürelerine uyularak 1 ay içerisinde dava açılabilir. 

Tahliye taahhüdü kiracının belirli bir süre sonunda taşınmazı boşaltacağına dair vermiş olduğu tek taraflı bir taahhüttür. Bu taahhüte rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren 1 ay içinde tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabilir. Taahhhüdün geçerli olabilmesi için yazılı olması, kiralananın teslim tarihi ile aynı olmaması ve bizzat kiracı tarafında imzalanmış olması gerekmektedir. Bazı durumlarda taahhütnamede tarih olmadan imzalanmakta ve sonradan kira teslim tarihinden farklı bir tarih yazılarak işlem yapılmaktadır. Bu durumda taahhütname geçersiz olup ispat külfeti kiracıdadır. 

Aynı kira yılı içinde farklı aylarda kiranın ödenmemesi durumunda 2 haklı ihtar nedeniyle tahliye talep edilebilir. Gönderilecek olan ihtarda hangi aya ait ve ne kadar ödeme yapılması gerektiği belirtilmelidir. 2 ihtar sonucu kira ödemeleri yapılmış olsa dahi bu maddeye dayanılarak tahliye edilebilir. Önemli olan 2 haklı ihtara sebebiyet vermiş olmaktır. Kira yılının dolması akabinde 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. 

Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir evinin olması durumunda tahliye talepli dava açılabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumdan haberdar olmamasıdır. Kiraya veren bu durumu bilmesine rağmen taşınmazı kiraya verirse artık bu maddeye dayanarak tahliye talebinde bulunamaz. Burada da yine sözleşme tarihinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

Kiracının iflas ettiğini açıklaması üzerine kiraya veren gelecek dönem kiraların ödenebileceğine dair güvence isteme hakkına sahiptir. Bu güvenceyi iflas masasına başvurarak isteyebileceği gibi kiracıya yazılı bildirimde bulunarak da isteyebilir. Bildirimde verilen sürenin sonuna kadar güvence verilmezse kiraya veren sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. 

Tahliye davalarında taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir. 

Tahliye davaları ilgili mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişmekle birlikte genel olarak 6 ay ile 1,5 yıl arasında sürmektedir. 

Dava masrafları davacıya ait olmakla birlikte dava sonunda davalıya yükletilmesi talebinde bulunulmuşsa davalıya bırakılır.